Ярославское ш., 68 км от МКАД
Загорье КП, Одинцовский гор. округ
Дом 72 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,99 млн; первая цена 3,99 млн ₽ от 17.02.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 544 тыс. → дом ≈2,96 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 23 тыс.–26 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −2,87 млн ₽, маржа −214 %, ROI −68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Шубино ≈4,4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11614
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 82 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 544 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 956 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Загорье СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Предгорье СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Редриковы Горы СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Загорье СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Душищево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Редриковы Горы СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Глазово СНТ | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Веригино СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ветеран СНТ | 10,2 сот. | 582 000 | 57 059 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 40 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 792 / 25 000 / 25 862 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 679 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 511 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 343 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 872 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −214 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Приозерный СНТ | 70,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 792 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Природа СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ветеран СНТ | 58 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 862 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лето СНТ | 60 м² | 7,7 сот. | 2 300 000 | 38 333 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.02.2026 | 3 990 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 3 500 000 (−490 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 2 смежных участка, каждый по 6 сот. Один участок это 2ая линия, второй участок 1ая линия, с выходом к лесу. На двух участках имеются парковки (на одну машину и на 3-4 машины). Территория ухоженная, зеленая(цветы, растения, плодовые деревья). На 1ом участке: 1. Дом из бревна, второй этаж-мансарда (утеплена, но не обшита. См. Фото) + пристройка каркас кухня, помещение под ванную/туалет, открытая веранда. 2. Летний дом с кухней и комнатой. 3. Баня с душем. 4. Туалет + склад. На 2ом участке: 1. Летний дом с печкой, двухкомнатный. 2. Большая территория для установки бассейна, мангальной зоны, различных игр и нужд. 3. Гараж-склад. На территории Снт имеется: въезд через шлагбаум (пропускная система) оборудованный пруд и пляж (в т. Ч для маленьких детей). Детская площадка. Магазин. Рынок выходного дня (молоко, творог, овощи, фрукты, различные продукты и текстиль). 2 дальних пруда у леса для рыбалки и уединения с природой. Как добраться: Курсирует маршрутное такси до. Ж/д станции "Бужаниново" Ярославского направления по расписанию. Все взносы оплачены, долгов ни каких нет. Документы готовы к сделке.