Ярославское ш., 62 км от МКАД
Бужаниново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 25.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 55 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 666 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 12 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,7 млн / целевая ≈7,83 млн / пессимист. ≈6,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,35 млн ₽, маржа 48 %, ROI 93 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. пл. 83 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11612
Рейтинг 76/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 134 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 666 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 824 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 820 000 | 164 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная Поляна СТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леоново д. | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леоново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приозерный СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бужаниново с. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Леоново д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 106 250 / 158 025 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 268 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 833 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 962 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 345 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 93 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Дивный ДНП | 81 м² | 8 сот. | 12 800 000 | 158 025 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Яркое КП | 80 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Деулино ДНП | 80 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 106 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 490 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Электричесво, печь, баня, скважина. Соседи с двух сторон. Забор. Круглогодичный подъезд, асфальт до участка, дороги зимой чистят. До станции 83км пешком 7 мин. Пешком. До станции Бужаниново и магазина Пятёрочка 20 минт. Пешком. До остановки маршрутки до Сергиево Посада 10 минут. Пешком. До озера где можно купаться и ловить рыбу 10 минут. Пешком.