Ярославское ш., 53 км от МКАД
Гея СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 24 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 872 тыс. → дом ≈178 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈166 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Топорково ≈5,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11611
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 13 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 401 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 872 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 178 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Дерюзино с. | 16,5 сот. | 2 390 000 | 144 848 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дерюзино с. | 13 сот. | 1 940 000 | 149 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дерюзино с. | 9 сот. | 2 350 000 | 261 111 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильинки д. | 13,5 сот. | 2 850 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильинки д. | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дерюзино с. | 16,5 сот. | 2 790 000 | 169 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дерюзино с. | 17 сот. | 2 500 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильинки д. | 16 сот. | 4 137 390 | 258 587 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильинки д. | 19,8 сот. | 2 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 558 / 72 024 / 120 000 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 798 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 618 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 165 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Топорково СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сигнал СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Смена д. | 28 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 96 429 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дивный-3 ТСН | 25 м² | 7,3 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Энергия СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Отдых СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Рабочий СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 199 000 | 59 950 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Буран СНТ | 28,3 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 111 307 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дивный ДНП | 28 м² | 7,4 сот. | 2 050 000 | 73 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Березка-4 СНТ | 21,5 м² | 6 сот. | 700 000 | 32 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с баней на 6 сотках в Снт. Домик 24 квм 1 этажный. Баня 21 кв. М. Дом обшит вагонкой. Электричество подключено. Водопровод круглогодично свой колодец на участке. В дом вода не заведена. Участок ровный прямоугольной формы, летний туалет, садовые деревья, кустарники. Снт в окружении леса, свежий воздух, тишина. Поблизости есть Торбеево озеро с пляжем для купания. Удобный заезд с Ярославского шоссе. Ворота в Снт на пульте. Звоните.