Ярославское ш., 62 км от МКАД
Никульское ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 14.05.2025.
Рейтинг 72/100 · уверенность 53 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 666 тыс. → дом ≈534 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 82 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,14 млн ₽, маржа 43 %, ROI 75 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Шубино ≈4,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11610
Рейтинг 72/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 048 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 666 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 534 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 257 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никульское ТСН | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское ТСН | 6,3 сот. | 795 000 | 126 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское ТСН | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское ТСН | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Никульское ТСН | 7,5 сот. | 795 000 | 106 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гагино д. | 13,6 сот. | 2 900 000 | 213 235 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лесной Родник СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гагино д. | 7,5 сот. | 330 000 | 44 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная опушка ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная опушка ДНП | 13 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 818 / 89 514 / 103 604 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 326 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 160 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 993 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 661 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 141 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 75 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.5 км | Афанасовский пос. | 33 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Кругозор СНТ | 44,4 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 103 604 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Дружба СНТ | 39,1 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 89 514 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 14.06.2025 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.07.2025 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.08.2025 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.08.2025 | 1 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 1 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток с каркасным домом 9х4, под отделку, утепление пола 250 мм, потолка 200 мм, стен 150 мм. Потолки 2,7-3,0 метра. Панорамные окна высотой 3 метра. Канализация септик. Проведено и подключено электричество 15 квт. Для водоснабжения необходимо пробурить скважину. На участке есть обустроенный строительный вагончик.