Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Дружба-7 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 67 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 10.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 261 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,63 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,68 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Цемгигант ≈3,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1161
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 59 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 284 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 789 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 701 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малышево д. | 34 сот. | 2 500 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малышево д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малышево д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малышево д. | 20 сот. | 350 000 | 17 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево дп | 10,4 сот. | 530 000 | 50 962 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малышево дп | 9,3 сот. | 560 000 | 60 215 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малышево дп | 18 сот. | 550 000 | 30 556 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малышево дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 414 / 29 091 / 41 591 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 634 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 552 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 471 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 307 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 675 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Колыберево-2 СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 591 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Пески СНТ | 75 м² | 4,4 сот. | 2 600 000 | 34 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Губастово д. | 56 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 70 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | 70 м² | 6 сот. | 799 000 | 11 414 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 48 м² | 4,3 сот. | 3 500 000 | 72 917 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Пески СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 091 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 72 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 31 944 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Солнышко ТСН | 75 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 19 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 050 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная трехэтажная дача из кирпича, построенная в 1982 году. Дом расположен на участке Снт с ухоженным садом и огороженной территорией. Внутри выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу заселиться без дополнительных вложений. В доме три комнаты, каждая из которых оформлена в теплых тонах и украшена ковром. Особое внимание привлекает просторная терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом и видом на природу. Отопление печное, что создает атмосферу уюта и комфорта. Санузел находится на улице. На территории также имеется хозяйственная постройка. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность и безопасность. Подъезд к дому удобный, подъездные пути чистые и ровные. Этот дом отличное место для тех, кто ищет спокойствие и комфорт вдали от городской суеты.