Ярославское ш., 82 км от МКАД
Сулоть СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 129 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 26.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 50/100 · уверенность 60 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 255 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 32 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈2,38 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,72 млн / целевая ≈5,15 млн / пессимист. ≈4,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈839 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; в описании: печь, колодец.
До ст. Шубино ≈21,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11608
Рейтинг 50/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 19.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 345 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 426 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Хребтово СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сулоть СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Меркурий-3 СНТ | 8 сот. | 180 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Меркурий СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маринино дп | 29 сот. | 400 000 | 13 793 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маринино дп | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дмитровское д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маринино дп | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 129 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 231 / 45 385 / 74 850 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 724 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 438 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 152 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 579 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 839 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Меркурий СНТ | 121 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 32 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Приют ДСК | 130 м² | 16 сот. | 5 900 000 | 45 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Дубравы-1 СНТ | 110 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 38 182 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ландыш СНТ | 100 м² | 15 сот. | 6 400 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ландыш СНТ | 100,2 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 74 850 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.02.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 1 499 999 (−400 001) | история площадки |
| 29.03.2026 | 1 300 000 (−199 999) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 600 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю двухэтажный каркасно-щитовой дом с двухэтажной террасой 129кв м на участке 12 соток в Снт. Участок крайний под небольшим уклоном по участку сделан дренаж, участок сухой даже весной. В доме: есть подвал, электричество (разведено на дом, сарай и беседку), печь типа буржуйка, летний водопровод с водонагревателем разведены на душ и кухню, акриловая ванна, биотуалет, газовая плита (газ балонный) остаётся часть мебели и бытовой техники. На участке: плодово/ягодные насаждения, сирень, многолетние цветы, беседка, сарай. Свой колодец 12 колец с питьевой водой! (даже в жару практически полный) В собственности более 3-х лет, обременений и несовершеннолетних детей нет. Прежде, чем торговаться, здраво оцените, что предлагают другие продавцы за эти деньги. Показ по договорённости Документы готовы к продаже.