Ярославское ш., 32 км от МКАД
Воря-13 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 24 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,34 млн → дом ≈364 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 50 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −499 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путилово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11605
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 22.4 |
| торг | 5 | 19 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 336 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 364 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Медик-1 СНТ | 8,7 сот. | 2 500 000 | 287 356 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 83 333 / 90 909 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 782 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 693 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 604 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 426 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -499 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Воря-3 СНТ | 29,6 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 52 365 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Русаль СНТ | 20 м² | 4 сот. | 1 679 900 | 83 995 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воря-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Вторая Алексеевка д. | 22 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 90 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Озон-2 СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Домик на участке зарегистрирован. Электричество 15кВ. Вода на участке поливочная. Магазин в 5 мин ходьбы. Ворота в снт с управлением с телефона и пульта. Видеонаблюдение на въезд в снт. Мусорный контейнер свой в снт. Соседи все спокойные, в снт тоже тихо спокойно, то что нужно для отдыха. То города Красноармейск 3км. Есть кто живет круглый год, дорогу зимой чистят. Остальные подробности по телефону, могу быть не доступен переодически в связи с работой. Пишите я перезвоню. Реальному покупателю торг! Река 30 метров от участка, заход в реку есть.