Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Заречный пос., Коломенский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 17 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,06 млн ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Поселок Лесной ≈4,3 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1160
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 688 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Малое Уварово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заречный пос. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заречный пос. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дворики д. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дворики д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Биорки пос. | 34,6 сот. | 1 500 000 | 43 353 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 51 946 / 87 500 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 683 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 599 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 515 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 346 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 059 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Колосок СНТ | 35 м² | 5,4 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мир-6 СНТ | 33,4 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 53 892 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Колосок СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мечта-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 24 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Здоровье СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 2 450 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Афган СНТ | 27 м² | 8 сот. | 500 000 | 18 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Сычево д. | 40 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2266567. Дача Возле Леса. Продаётся кирпичная дача в живописном месте, прямо у леса. Идеальное место для отдыха от городской суеты. Качественный кирпичный дом. Внутри настоящая русская печь с варочной панелью. Дом зарегистрирован как нежилой. Участок 6 соток. Рядом, прямо у леса ещё примерно 3 сотки земли с воротами под машину. Участок плодородный, два года не пахался земля отдохнувшая, готова к посадкам. Вокруг лес воздух чистый, тишина, птицы. Никакого шума, только природа. Идеальное место для тех, кто устал от города.