Ярославское ш., 75 км от МКАД
Загорье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 08.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 58 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 690 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 44 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,7 млн / целевая ≈6,03 млн / пессимист. ≈5,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,29 млн ₽, маржа 43 %, ROI 75 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Бужаниново ≈3,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11597
Рейтинг 69/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 636 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 690 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 510 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 231 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Предгорье СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Загорье СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Глазово СНТ | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 40 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 40 сот. | 9 500 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Зеленый СНТ | 40 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Мирный пос. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Зеленый Остров пос. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 548 / 102 192 / 169 231 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 701 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 366 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 031 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 361 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 291 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 75 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Наш Дивный СНТ да: «ванных» + «мебель» | 65 м² | 6,8 сот. | 10 999 999 | 169 231 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Веригино СНТ да: «душевая» + «мебель» | 62 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 43 548 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | да: «санузел» + «ремонт» | 61,6 м² | 7,5 сот. | 5 990 000 | 97 240 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Зеленая Горка ДНП да: «ванные» + «ламинат» | 70 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 107 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 94067887. Отличное предложение для любителей загородного отдыха! Вашему вниманию предлагается хороший дачный дом, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский городской округ, снт Загорье,15. До города Сергиев-Посада всего 18 км, до Москвы 75 км по Ярославскому шоссе. Площадь дома 65 кв.м, по документам жилой, кадастровый номер: 50:05:0000000:3737, площадь земельного участка 7 соток, разрешенное использование: для садоводства, кадастровый номер: 50:05:0120202:12. Коммуникации: электричество 8 кВт, вода - колодец с чистой питьевой водой. Дом бревенчатый, на жб фундаменте. Планировка: на первом этаже расположена прихожая и комната, на втором холл и спальня. Установлен электрический камин. Отдельным строением сделана летняя кухня с верандой. Так же имеются хозяйственные постройки: хозблок, уличный санузел, душ с подогревом воды, биотуалет. Участок правильной формы, ровный, сухой, облагороженный с множеством цветов, плодовых и декаративных кустарников, граничит с лесным массивом. Есть мангальная зона, крытая беседка, вымощены дорожки из плитки. Хорошие соседи, некоторые живут круглый год. Территроия СНТ под охраной, зимой дороги чистят на постоянной основе. В 5 км расположена ж/д станция Бужаниново, время в пути на электричке до Ярославсского вокзала Москвы 1,5 часа. Один взрослый собственник, основание: дкп 2023 года, прямая продажа! Звоните, будем рады показать Вам этот объект!