Ярославское ш., 68 км от МКАД · земля с домом
Полюс СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 81,8 м², участок 7,3 сот.
Дом по описанию: «На участке стоит жилой дом 81.8кв.м .Есть электричество в доме.»
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 13.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 65/100 · уверенность 55 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 653 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 59 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,45 млн / целевая ≈4,91 млн / пессимист. ≈4,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,28 млн ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — нет; свет — есть.
До ст. Дубининское ≈1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11590
Рейтинг 65/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 35.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 926 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 653 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 047 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Полюс СНТ | 11 сот. | 1 850 000 | 168 182 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Удачный ТСН | 13 сот. | 1 679 000 | 129 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный ДНТ | 7,5 сот. | 1 180 000 | 157 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный ДНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Удачный ТСН | 12,8 сот. | 2 000 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива дп | 8,5 сот. | 750 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива дп | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березняки СНТ | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубининские дачи ДНП | 10 сот. | 4 950 000 | 495 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 636 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 405 / 66 854 / 108 095 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 452 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 179 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 907 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 281 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Дивный-2 ТСН да: «ванная» + «мебелью» | 85 м² | 7,5 сот. | 5 950 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Братина СНТ да: «санузел» + «меблирован» | 77,7 м² | 7 сот. | 4 950 000 | 63 707 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Яковлево ДНП да: «ванная» + «заезжай и живи» | 84 м² | 7,7 сот. | 4 990 000 | 59 405 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Маньково д. да: «ванная» + «ремонтом» | 74 м² | 7 сот. | 7 999 000 | 108 095 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся очень хороший земельный участок в д. Дубининское Сергиево-Посадского района, ,в СНТ "Полюс." Категория земель -сельскохозяйственного назначения ,вид разрешённого использования- для садоводства. Газа нет. Участок отмежеван и поставлен на кадастровый учёт. Ограждён деревянным забором. На участке стоит жилой дом 81.8кв.м .Есть электричество в доме. Водопровод на участке ,сезонная вода. В пешей доступности ж/д станция "81 км". Удобный выезд на основные магистрали: 5 минут езды до д. Березняки,20 минут езды до Сергиев-Посада, 60 минут езды до Москвы. Обременений нет. Один взрослый собственник. Участок и дом готовы к продаже.