Ярославское ш., 67 км от МКАД
Наш Дивный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 28 м², участок 7,4 сот., каркас, 2026 год.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 27.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 7,4 сот. = 689 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −550 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 83 км ≈2,9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11587
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 31 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 689 000 ₽ (7,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 461 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 179 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Локомотив-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дивный-3 ТСН | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-3 ТСН | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дивный-2 ТСН | 9,1 сот. | 1 950 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наш Дивный СНТ | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 72 666 / 106 000 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 173 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 064 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 956 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -549 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Дубининское д. | 33 м² | 7,4 сот. | 2 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Федоровское д. | 36 м² | 11 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Энергия СНТ | 29,3 м² | 6,2 сот. | 4 300 000 | 146 758 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 28,6 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 157 343 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Бужаниново с. | 25 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 106 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зеленая Горка ДНП | 24 м² | 8,4 сот. | 1 750 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 98 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Юбилейное СНТ | 29 м² | 4 сот. | 2 100 000 | 72 414 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Загорье СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Яндова СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 81 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137633741 B прoдажe уxоженный участoк, примыкaющий к лесу, для cтpоительcтва большoгo дoмa, нa участке ужe вoзвeден нeбoльшой дачный дoм - внутpи вcе oрганизованo для кoмфopтнoгo пpoживания. Kaдacтpoвый номep: 50:05:0120245:1780 УЧАCТOK Земeльный учaстoк 7.35 cоток выровнен, пoдготoвлен для стрoитeльcтва большого дома. Относится к землям сельскохозяйственного назначения и дачного строительства. Поверхность ровная, с небольшим уклоном, по периметру имеет форму прямоугольника. На участке возведен небольшой дом, уличный туалет. Рядом есть выход в лес. Участок огорожен по периметру, отсыпана стоянка для автомашины, установлена калитка и откатные ворота. ДОМ Дом каркасно-щитовой, установлен на сваях общей площадью вместе с верандой 24 кв.м., построен в 2026 году. В маленьком уютном доме есть все необходимое для проживания:, организованы небольшая кухонная зона и спальная зона с диваном. Дом предназначен для круглогодичного проживания. КОММУНИКАЦИИ На участке организованы коммуникации: электричество ( 15кВт, прямой договор), уличный туалет. Есть проводной Интернет Подана заявка на ГАЗ Автоматические въездные ворота (по пропускам/телефону) Видеонаблюдение Для отвода стоков сделаны дренажные канавы, Дороги отсыпаны асфальтовой крошкой. Требуется обустройство скважины ( вода на глубине 50-60м) или колодца Многие соседи живут круглогодично. В 5 минутах езды поселок Березняки с развитой инфраструктурой: школа, детский сад, дом культуры, Сбербанк, сетевые магазины, амбулатория, аптеки и многое другое. Всего в 11км расположен известный исторический город Сергиев Посад, который входит в ансамбль древнерусских городов Золотого кольца. Ярославское направление всем известно своей чистой экологией и исключительным для Подмосковья ландшафтом. КП находится на расстоянии 63 км от МКАД ( 34 км от ЦКАД) это оптимальное удаление от Москвы для отдыха в тишине леса. Отделён лесополосой от трассы ! 25 минут пешком до ж/д станции "81 км" (и чуть дальше "83 км") 1 собственник. Документы готовы к сделке. Звоните организуем оперативный показ! *Все сделки застрахованы и регламентированы стандартами работы Гильдии Риэлторов России!!