Ярославское ш., 79 км от МКАД
Химик-13 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 24 м², участок 4 сот., дерево.
Цена 590 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 396 тыс. → дом ≈194 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 18 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈502 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈957 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈76 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — нет.
До ст. Бужаниново ≈6,5 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11585
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 8.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 396 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 194 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 42 500 / 120 000 |
| цена объекта | 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 501 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 196 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 136 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 076 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 957 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 75 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик-13 СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Энергия СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Березка-4 СНТ | 21,5 м² | 6 сот. | 700 000 | 32 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Игнатьево-2 СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 550 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Простор СНТ | 28,9 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 62 284 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Вымпел СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 800 000 | история площадки |
| 28.06.2026 | 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 590 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 590 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137287010 Продается небольшая дача рядом с г. Краснозаводск, Сергиево-Посадский район Участок Земельный участок площадью 4 сотки. Ровный, сухой, правильной квадратной формы 2020 метров. Участок ухоженный, с плодовыми деревьями. На территории