Ярославское ш., 65 км от МКАД
Алексеево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 73 м², участок 22 сот., дерево.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 59 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 1,36 млн → дом ≈236 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 48 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,22 млн / целевая ≈4,7 млн / пессимист. ≈4,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,36 млн ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈11,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11584
Рейтинг 74/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 96 % | 41.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 364 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 236 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Алексеево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Передовая текстильщица СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алексеево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алексеево д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Передовая текстильщица СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Космос СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 692 / 68 545 / 170 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 224 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 963 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 179 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 359 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Шарапово д. | 81 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 61 728 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шильцы СНТ | 65 м² | 12,4 сот. | 3 100 000 | 47 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Вихрево д. | 67,6 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 54 734 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Афанасовский пос. | 70 м² | 12 сот. | 11 900 000 | 170 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Афанасовский пос. | 69 м² | 18,2 сот. | 5 200 000 | 75 362 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Глинково с. | 64,5 м² | 14 сот. | 6 500 000 | 100 775 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Малинники д. | 80 м² | 18 сот. | 12 000 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Подсосино д. | 54 м² | 18,7 сот. | 2 600 000 | 48 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
УHИКAЛЬНОE ПРЕДЛОЖЕНИE: В живописном и экологически чистом районе Подмосковья, вблизи лесных массивов и водоёмов - продаётся дом с большим земельным участком - идеально подходит под строительство (реконструкцию) для создания нового дoма, уcадьбы, Торг.