Ярославское ш., 62 км от МКАД
Сигнал СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 44 м², участок 8,5 сот., дерево, 2009 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 28.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,08 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −528 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Топорково ≈9,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11583
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 116 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 084 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 636 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сигнал СНТ | 6,1 сот. | 1 080 000 | 177 049 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Черемуха СНТ | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шильцы-2 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шильцы-2 СНТ | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сигнал СНТ | 8,3 сот. | 1 490 000 | 179 518 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шильцы д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шильцы д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик СНТ | 25 сот. | 2 350 000 | 94 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Птицевод-3 СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 381 / 59 000 / 71 111 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 778 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 639 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 500 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Шильцы СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 2 150 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ветеран-5 СНТ | 45 м² | 9,8 сот. | 3 200 000 | 71 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Воронино д. | 45 м² | 8 сот. | 670 000 | 14 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильки СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Тураково д. | 43,3 м² | 8,8 сот. | 2 950 000 | 68 129 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Отдых СНТ | 42 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 47 381 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Метеор СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 59 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Химик-2 СНТ | 43 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 43 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 232 558 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | 43 м² | — | 10 200 000 | 237 209 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136425836 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается дачный дом из бруса площадью 44 кв.м на участке 8,4 сотки в Сергиево-Посадском районе Московской области, в СНТ "Сигнал-4", рядом с деревней Щильцы. О Доме: Двухэтажный дом был Торг.