Ярославское ш., 75 км от МКАД
Яковлево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 110 м², участок 9 сот., 2022 год.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 21.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 63 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 643 тыс. → дом ≈757 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 5 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,26 млн / целевая ≈5,63 млн / пессимист. ≈5 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,81 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Шубино ≈5,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11582
Рейтинг 80/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 643 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 757 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 882 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зеленая Горка СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яковлево д. | 6,5 сот. | 950 000 | 146 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яковлево д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яковлево ДНП | 8,1 сот. | 800 000 | 98 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная опушка ДНП | 7 сот. | 480 000 | 68 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная опушка ДНП | 10 сот. | 1 760 000 | 176 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная опушка ДНП | 8,6 сот. | 2 000 000 | 232 558 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлево ДНП | 7,7 сот. | 800 000 | 103 896 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 4 742 / 55 288 / 81 500 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 256 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 943 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 630 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 005 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 815 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Удачное ДНТ | 107 м² | 5,9 сот. | 3 500 000 | 32 710 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Удачное ДНТ | 115,2 м² | 11,7 сот. | 6 500 000 | 56 424 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дивный ДНП | 110 м² | 10 сот. | 7 970 000 | 72 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Суропцово д. | 110,8 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 54 152 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Зеленая Горка ДНП | 109 м² | 9,3 сот. | 8 700 000 | 79 817 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Отдых СНТ | 110 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Зеленая Горка ДНП | 108 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 31 481 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 100 м² | 8 сот. | 8 150 000 | 81 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Яркое КП | 109,7 м² | 7,5 сот. | 520 200 | 4 742 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ростокино СНТ | 100 м² | 7,5 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 24.05.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.06.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 133149951 Продаётся недостроенный дом в СНТ Зеленая Горка вблизи деревни Яковлево сочетание природы и инфраструктуры! Предлагаем приобрести недостроенный двухэтажный дом площадью 110 м2 на участке 9 соток в живописном месте рядом с деревней