Ярославское ш., 44 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 7 сот., 2024 год.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 11.04.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 862 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 41 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −386 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Семхоз ≈1,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11578
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 123 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 236 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 12 сот. | 4 099 000 | 341 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 15 сот. | 9 300 000 | 620 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Голубой Огонек СНТ | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машино д. | 12 сот. | 1 950 000 | 162 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубой Огонек СНТ | 18,8 сот. | 2 200 000 | 117 021 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубой Огонек СНТ | 11,6 сот. | 1 350 000 | 116 379 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Машино д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Машино д. | 7 сот. | 3 300 000 | 471 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 57 093 / 74 074 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 282 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 118 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 954 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -386 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 55 м² | 7,5 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Матренки д. | 55,3 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 59 675 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Гаврилково д. | 55 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 154 545 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 55 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 54 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Машино д. | 57 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 105 088 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полянка СНТ | 57,8 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 56 228 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Колос СНТ | 54 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 57,8 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 57 958 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Шапилово д. | 54,7 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 45 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.04.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 17.05.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.06.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.06.2025 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.07.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.11.2025 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 250 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
60 км от МКАД по Ярославскому шоссе, Сергиево-Посадский городской округ, г. Сергиев Посад, мкр. Семхоз, ул. Красногорская, д. 1а продается участок 7,5 соток. Участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для