Ярославское ш., 69 км от МКАД
Торгоша СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 24 м², участок 9 сот., дерево.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈386 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈462 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Топорково ≈1,5 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11577
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 24.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 19 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 386 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 478 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Торгоша СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Земледелец СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 3 150 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 4 550 000 | 379 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Зубачево д. | 10 сот. | 8 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 108 214 / 166 667 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 913 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 767 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 622 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 330 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 462 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Топорково СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Гея СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Энергия СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дивный-3 ТСН | 25 м² | 7,3 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лоза пос. | 24 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Смена д. | 28 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 96 429 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Сигнал СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 30 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Афанасовский пос. | 21 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 30 м² | 8,5 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 70845764 Продается дача по Ярославскому шоссе 60 км от МКАД в СНТ Торгоша. СНТ расположено в окружении хвойного леса, круглогодичный подъезд, асфальтированная дорога до участка. Зимой дороги чистятся. В пешей доступности (10 минут) ж/д станция