Ярославское ш., 39 км от МКАД
имени Тимирязева СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 27 м², участок 5,8 сот., 1985 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈308 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 1,79 млн → дом ≈1,51 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 72 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −903 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Красноармейск ≈1,4 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11576
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 307 895 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 786 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 514 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 074 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | имени Тимирязева СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | имени Тимирязева СНТ | 3 сот. | 1 700 000 | 566 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мирный СНТ | 8,1 сот. | 4 060 000 | 501 235 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мирный СНТ | 5,7 сот. | 1 890 000 | 331 579 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 11,5 сот. | 9 900 000 | 860 870 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12,1 сот. | 3 500 000 | 289 256 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Год-45 СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 104 000 / 180 328 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 928 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 782 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 635 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -903 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Русаль СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Память Мичурина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Фомкино-4 СНТ | 27 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Птицевод СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Труд СНТ | 30 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Чекмово д. | 24,4 м² | 8,4 сот. | 4 400 000 | 180 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Огуднево д. | 25 м² | 6,2 сот. | 2 600 000 | 104 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Огуднево д. | 25 м² | 6,2 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Зеленоградский дп | 27 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 196 296 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ "им. Тимирязева". Участок 5,8 соток, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Участок ровный, сухой. На участке растут плодовые деревья и кустарники, цветы, а также имеется теплица для выращивания овощей. Дом 1985 г. постройки, двухэтажный, кирпичный, фундамент ленточный, крыша металлическая, окна ПВХ, требует ремонта. Общая площадь 27 м2, на первом этаже прихожая 3 м2, жилая комната 12 м2, на втором этаже спальная комната 12 м2. Электричество 15 кВт, вода летний водопровод, туалет на улице. В качестве подарка покупателю дачи будет передан в собственность хозяйственный бокс с погребом для хранения инвентаря и домашних заготовок. Бокс находится на территории снт, в 200 м от участка. Площадь бокса 12,4 м2, погреб сухой, зимой не промерзает. СНТ охраняется, въездные ворота автоматические, соседи живут круглый год. СНТ находится в черте г. Красноармейска, удобный выезд на Проспект Испытателей, до автобусной остановки 5 минут пешком, до ж/д станции 10 мин на автобусе. Один взрослый собственник, более 25 лет в собственности, документы готовы к сделке.