Ярославское ш., 82 км от МКАД
Сулоть СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6,6 сот., каркас.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 26.08.2025.
Рейтинг 10/100 · уверенность 61 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 140 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 38 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −762 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: свет — 10 кВ; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Шубино ≈21,9 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11572
Рейтинг 10/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 140 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сулоть СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сулоть СНТ | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хребтово СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хребтово СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меркурий-3 СНТ | 8 сот. | 180 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Меркурий СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маринино дп | 29 сот. | 400 000 | 13 793 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маринино дп | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 857 / 44 118 / 67 568 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 286 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -762 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Меркурий-3 СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 850 000 | 14 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Селково д. | 54 м² | 6 сот. | 2 299 999 | 42 593 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Ветеран СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 44 118 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Селково д. | 40 м² | 8,8 сот. | 2 250 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Селихово КП | 37 м² | 8,9 сот. | 2 500 000 | 67 568 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Яуза-2 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 37 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 01.10.2025 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 30.10.2025 | 1 990 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 114334822 Продаётся Дача на 6.59 сотках с двухэтажным домом 50 кв. Метров (6 х 5 м) и Летней кухней 4 х 3 м в Снт Сулоть, что в 45 км от Сергиева Посада. Экологически чистое место, далеко от городской суеты. Участок. 6.59 сотки Земли Сельскохозяйственного Назначения для Садоводств. В неограниченное по времени пользования, на правление товарищества, одобрено ещё 3 сотки земли в Берёзовой роще, граничащей с участком! Итого 9.59 сот! Огорожен со всех сторон забором из доски с внешней стороны и сеткой рабица от соседей с распашными воротами для заезда авто. Участок угловой(соседи только с двух сторон), правильной формы, сухой. Сделано Межевание. На участке несколько яблонь, вишня, калина, боярышник, красная и чёрная смородина, крыжовник. Вдоль передней линии забора к дому ведёт цветник из плетистых роз! Все постройки (Дом, Летний душ с обеденной группой, хоз. Блок, колодец) выкрашены в единой цветовой гамме, яркого солнечного цвета! Для любителей огорода имеются грядки и Теплица! Дом. Садовый летний дом 6.68 х 5.11 м, каркасный, утеплён рулонным утеплителем, установленны пластиковые 70-е стеклопакеты во всём доме, кровля шифер, фундамент- блоки Фбс. Грамотно Разведена эл. Проводка. В доме 4 комнаты 10 и 9 м2 на первом этаже и 12 и 10м2 на втором, кухня запланирована в одной из комнат первого этажа, оборудована ванная комната 3м2 (заведены вода и канализационная линия, 100 л эл. Водонагреватель, установлен качественный септик) и прихожая 5м2, с отдельно вынесенным изящным крыльцом. Также на Участке Зарегистрирован Хоз блок 4 х 2м для инструмента. Летний душ с обеденной группой разместились в каркасном домике(4 х 3 м) с открытой террасой. Все помещения содержатся в идеальном порядке, что вы несомненно отметите, побывав у нас на просмотре! Очень уютная дача! Коммуникации. Электричество 10 квт, обслуживает Мосэнергосбыт. Вода- свой колодец- 8 колец с погружным насосом, заведён по-зимнему в дом! Канализация-септик! Инфраструктура. Стародачное место в окружении грибных и ягодных грибов. Рядом большая плотина с песчаным пляжем, действующая Воскресенская Церковь, на территории садового товарищества есть пруд с рыбой! 3 раза в неделю приезжает Автолавка и доступна доставка всех известных магазинов. Добраться на общественном транспорте можно по Ярославскому направлению до станции Сергиев-Посад, далее автобус 48 до дер. Хребтово, от деревни до Снт пешком 3 км. Зимой дороги чистят, можно приезжать. Ежегодный взнос в снт 12000 руб. Один собственник! Быстрый выход на сделку! Оперативный показ. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы гильдии Риэлторов Московской области (все сделки застрахованы).