Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Коломенский № 4 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 32 м², участок 4,5 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 08.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈197 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 885 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −870 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Лысцовская ≈3,1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1157
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 196 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 885 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 969 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солосцово д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солосцово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 30 сот. | 9 500 000 | 316 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 12,6 сот. | 4 000 000 | 317 460 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Солосцово д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лысцево с. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лысцево с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 57 752 / 90 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 819 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 728 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 637 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 455 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -870 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Новое СНТ | 32,1 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 52 648 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Яблонька СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | УПП ВОС СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Полянка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 27 м² | 5 сот. | 1 950 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | имени 1 Мая СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Коломенское СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 36 м² | 3 сот. | 1 400 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 100 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача с баней рядом с городом! Уютный дом из бруса с мансардным этажом, общей площадью 32 м2. Дом тёплый, ухоженный, отлично подойдёт для загородного отдыха или для проживания за городом в любое время года. Мансарда добавляет дополнительное пространство здесь можно обустроить спальню, кабинет или детскую. На участке 4,5 сотки расположена настоящая русская баня 15 м2 идеальное место для отдыха с семьёй и друзьями. Участок аккуратный, расположен в тихом садоводческом товариществе, при этом рядом с городом вся инфраструктура доступна. Дом и баня стоят на кадастровом учёте, документы готовы к сделке. Объект подходит под все виды ипотеки, а также возможна покупка за наличные средства. Прекрасный вариант для тех, кто хочет свой загородный уголок с баней и всеми документами! Звоните, ответим на вопросы и организуем показ. Код пользователя: 194805. Номер в базе: 13549237.