Ярославское ш., 11 км от МКАД
Бауманец-1 СНТ, Щелково гор. округ
Дача 35 м², участок 4,3 сот., каркас.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Земля ≈427 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 1,84 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Ивантеевка ≈0,8 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11569
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 97 % | 6.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 427 273 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 837 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 113 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отрадное СНТ | 15 сот. | 7 950 000 | 530 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Байбаки д. | 12,6 сот. | 16 302 000 | 1 293 809 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 13 500 000 | 2 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Байбаки д. | 9 сот. | 6 500 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Байбаки д. | 5 сот. | 4 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Байбаки д. | 3,5 сот. | 1 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6,5 сот. | 6 800 000 | 1 046 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Образцово пос. | 4,1 сот. | 1 500 000 | 365 854 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Байбаки д. | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Славяне ТСН | 5,5 сот. | 2 800 000 | 509 091 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 64 103 / 97 222 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 470 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 976 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 031 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | 36 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Отдых СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Ново д. | 35 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дружба СТ | 38 м² | 2,2 сот. | 1 300 000 | 34 211 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Зеленый Бор-1 СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Сокол СНТ | 34 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 89 706 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Заозерный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Подрезово СНТ | 34 м² | 3 сот. | 4 700 000 | 138 235 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Энергостроитель СНТ | 42,7 м² | 4,6 сот. | 2 800 000 | 65 574 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Коммунальник СНТ | 39 м² | 3,9 сот. | 2 500 000 | 64 103 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 950 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Срочно! Срочно! В тихом и инфакстурном районе продаётся дача 35кв. М. С земельным участком 4.25 сот. Дом: 1-этажный каркасный дом, имеется терраса, санузел совмещённый, окна Пвх. Земельный участок: Ровный, сухой. На участке растут яблони, чёрная смородина, малина, имеется теплица. Закрытая территория, хороший подъезд, дороги чистятся, соседи приветливые и дружелюбные. Свежий воздух, утром будете наслаждаться пением птиц. Рядом магазин, автосервис, заправка, шиномонтаж, ж/д ст. Детская, школа, детский сад. Свет: договор заключили, нужно оплатить 70.000. Вода: скважина с соседями. Септик: нет. Газ: нет. В собственности более 5-ти лет. Полная стоимость в Дкп. Дом не зарегистрирован. Ипотека подходит. Показ по договорённости.