Ярославское ш., 27 км от МКАД
Сосны СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 71 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 22.02.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Земля ≈216 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,62 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −2,09 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Красноармейск ≈4,6 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11563
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 501 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 616 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 884 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 535 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сосны СНТ | 6 сот. | 2 155 000 | 359 167 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 5,2 сот. | 1 094 100 | 210 404 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 10,6 сот. | 1 650 000 | 155 660 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 11,6 сот. | 2 677 200 | 230 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 4,5 сот. | 804 600 | 178 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесные Поляны СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесные Поляны СНТ | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Царево с. | 4 сот. | 2 100 000 | 525 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лепешки д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 769 / 40 128 / 78 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 757 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 619 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 481 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 206 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 089 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Останкино д. | 75 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Факел СНТ | 62,3 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 40 128 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Простор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Восточное-2 ДНП | 65 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вторая Алексеевка д. | 60,8 м² | 8,3 сот. | 2 700 000 | 44 408 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Лесной КП | 64 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Заречье СНТ | 70 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Доброе СНТ | 70,1 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 62 767 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Витамины СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 999 000 | 33 317 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Литвиново КП | 70 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 164 286 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.02.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 500 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 91976564. Продаётся уютная дача в окружении леса. Снт "Сосны", Пушкинский городской округ Московской области. Ищете идеальное место для отдыха вдали от городского шума и суеты? Тогда этот вариант именно для вас! Описание дома: Год постройки: 2018. Общая площадь: 71,1 кв. М. Количество комнат: 2. Просторная кухня. Уютная беседка. Современный дизайн интерьера. Участок: Ровный участок земли с красивым ландшафтом. Прекрасный сад и зелёная зона отдыха. Скважина 21м. Транспортная доступность: 45 минут до Мкад по живописному Ярославскому шоссе. Автобус ходит каждые полчаса до ст. Пушкино от с. Царево. Электричка от г. Красноармейск до Москвы всего за 30 минут. Дополнительные преимущества: Безопасная сделка и поддержка юриста. Помощь в оформлении ипотеки с льготной процентной ставкой. Отличное соотношение цены и качества недвижимости. Это уникальная возможность создать свой уголок покоя и гармонии рядом с природой! Звоните нам прямо сейчас, чтобы подробнее ознакомиться с предложением и договориться о просмотре вашего будущего дома мечты! Сделайте первый шаг навстречу своему будущему счастью в собственном доме!