Ярославское ш., 61 км от МКАД
Витязь СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 750 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 900 тыс. ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 319 тыс. → дом ≈431 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 21 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,61 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −148 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Бубяково ≈14,6 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11559
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.2 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 319 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 431 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полесье-1 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 488 / 32 000 / 76 613 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 611 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 530 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 450 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 289 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -148 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Витязь СНТ | 41 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Пальчино д. | 49,6 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 76 613 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Связист СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Уютное СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 24 038 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Красная Сторожка ДНП | 50,3 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 65 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Псарево д. | 40 м² | 7 сот. | 1 230 000 | 30 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Красная Сторожка ДНП | 60,5 м² | 5,8 сот. | 1 300 000 | 21 488 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 900 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 200 000 (+350 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 850 000 (−350 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, водопровод летний с мая по сентябрь, на территории снт есть продуктовый магазин, есть баня, туалет на улице.