Ярославское ш., 33 км от МКАД
Победа СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 1,89 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 24.08.2025.
Рейтинг 45/100 · уверенность 58 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,16 млн → дом ≈426 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈22 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Калистово ≈8 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11557
Рейтинг 45/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 0.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 164 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 426 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луговая д. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Третьяково дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луговое СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотые луга дп | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотые луга дп | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 433 / 59 815 / 90 000 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 820 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 671 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 22 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Яхрома СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Герасимиха д. | 54,5 м² | 6 сот. | 4 540 000 | 83 303 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Герасимиха д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Орбита СНТ | 54 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 50 м² | 5,2 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Солнечная Поляна СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 37 433 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ашукино дп | 55 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Хлопенево СДТ | 42 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Кудрино СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2025 | 1 499 000 | история площадки |
| 31.08.2025 | 1 399 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.09.2025 | 1 350 000 (−49 000) | история площадки |
| 27.10.2025 | 1 290 000 (−60 000) | история площадки |
| 28.10.2025 | 1 420 000 (+130 000) | история площадки |
| 07.11.2025 | 1 390 000 (−30 000) | история площадки |
| 10.11.2025 | 1 290 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.11.2025 | 1 190 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.12.2025 | 1 290 000 (+100 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 390 000 (+100 000) | история площадки |
| 03.02.2026 | 1 490 000 (+100 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 1 890 000 (+400 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 1 690 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 590 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 390 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 490 000 (+100 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 590 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, в экологически чистом районе Подмосковья. Рядом лес, ягоды, грибы, рыбалка, есть озеро (можно купаться). Земля плодородная. Замечательные соседи. Хорошая транспортная доступность. Снт Союз -1. Дом оформлен как жилой, можно прописаться, 2 свидетельства на собственность на дом и земельный участок. Современный электросчетчик с дистанционным управлением. Дом нужно утеплять для холодного времени, летний дачный вариант. Сделан новый свайный фундамент. Поселковый (сниженный)тариф на электричество. Торг уместен. Отличный вариант для реализации Вашей мечты! Возможен обмен на большой гараж, склад. Звоните, пишите, с удовольствием отвечу на все вопросы. Собственник.