Ярославское ш., 48 км от МКАД
Лазарево СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 27.11.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 518 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Желтиково ≈4,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11555
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 732 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 743 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лазарево д. | 3 сот. | 590 000 | 196 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесэнерго-2 СНТ | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Костромино д. | 30 сот. | 2 450 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Костромино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Костромино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орбита СНТ | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Автомобилист-3 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 541 / 34 742 / 42 857 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 376 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 257 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 138 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 901 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 311 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Сирень СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 80 714 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Васильевское с. | 77,4 м² | 6,6 сот. | 5 200 000 | 67 183 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новинки д. | 80 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Москвич СНТ | 70 м² | 7,3 сот. | 2 450 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Москвич СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 33 571 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Торбеевские Зори СНТ | 66,5 м² | 7,5 сот. | 1 100 000 | 16 541 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Желтиково-3 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Кудринские Узоры КП | 72 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Монолит СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 483 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Солнечная Поляна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.11.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 03.12.2025 | 2 380 000 (−20 000) | история площадки |
| 09.12.2025 | 2 320 000 (−60 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 2 300 000 (−20 000) | история площадки |
| 30.01.2026 | 2 290 000 (−10 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 250 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2х-этажный дом с верандой и крыльцом на участке 6 соток от собственника. Дом из бруса, фундамент блоки. На первом этаже веранда и комната. Под лестницей на второй этаж есть вход в подвал (7 и 8 фото). На втором этаже просторная комната, застекленный балкон (требуется замена рам). Вещи некоторые что на фото еще заберем. В доме есть гараж на -1 этаже с ямой и комната-мастерская. В них требуется ремонт, так как после одной зимы его подзатопило. На участке отдельный небольшой летний домик. Также отдельным строением уличный туалет (ведро), душевая комната (вода не подведена), хозблок. Растет черешня, слива, яблони, кусты крыжовника. Есть место под небольшой огород. В Снт летний водопровод. Есть пруд, детские площадки. Планировку на фото обрисовала схематично для общего понимания строения дома.