Ярославское ш., 85 км от МКАД
Калошино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 74 м², участок 15 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 01.04.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈19 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 285 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 10 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Власово ≈31,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11553
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 979 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 285 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 915 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 878 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Калошино д. | 10 сот. | 100 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калошино д. | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калошино д. | 32 сот. | 600 000 | 18 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калошино д. | 20 сот. | 200 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калошино д. | 30 сот. | 590 000 | 19 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калошино д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 280 000 | 28 000 | снят (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Заболотье с. | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заболотье с. | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заболотье с. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 750 / 36 029 / 50 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 528 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 402 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 275 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 022 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 128 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Урожай СНТ | 82 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 26 829 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Ясниково д. | 80 м² | 10 сот. | 780 000 | 9 750 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Лесная Капель дп | 67 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 46 269 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 80 м² | 20 сот. | 4 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Первомайский СНТ | 68 м² | 13 сот. | 2 450 000 | 36 029 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Филипповское д. | 54,2 м² | 18 сот. | 1 800 000 | 33 210 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Богородское пгт | 89,9 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 38 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2024 | 2 300 000 | история площадки |
| 11.07.2024 | 3 000 000 (+700 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 200 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ижс возможна прописка. Маткапитал, ипотека. К дому нужно приложить руки, использовался как дача, но с очень редкими поездками на нее, так что ветшает. В доме дровяная печь камин, электричество оформлен, но не заведено в дом (15кв), колодец, септик переливной, соседи живут круглогодично в таком же доме только побольше. По вопросам звоните расскажу подробнее. Риелторов и прочих помощников просьба не беспокоить и не тратить свое и мое время.