Ярославское ш., 53 км от МКАД
Торгоша СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 9 сот., каркас.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 02.08.2024.
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈386 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,13 млн / целевая ≈1,02 млн / пессимист. ≈907 тыс. → от пессимистичной прибыль −960 тыс. ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Топорково ≈1,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11552
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 386 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 478 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Торгоша СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Земледелец СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 3 150 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 4 550 000 | 379 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Зубачево д. | 10 сот. | 8 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 50 813 / 83 333 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 134 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 077 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 021 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 907 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -960 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Бубяково ТСН | 25 м² | 5,3 сот. | 500 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Мыловар СНТ | 24 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Рогачево СНТ | 24 м² | 10 сот. | 2 550 000 | 106 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Культура-1 СНТ | 24,6 м² | 11 сот. | 1 250 000 | 50 813 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Парфеново с. | 24 м² | 6 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Новинки д. | 24 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лесовод СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Беликово пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Автомобилист-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Первомайский СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.08.2024 | 2 750 000 | история площадки |
| 11.01.2025 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.05.2025 | 2 300 000 (−250 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 70845764 Продается дача по Ярославскому шоссе 60 км от Мкад в Снт Торгоша. Снт расположено в окружении хвойного леса, круглогодичный подъезд, асфальтированная дорога до участка. Зимой дороги чистятся. В пешей доступности (10 минут) ж/д станция 76 км. В Снт работает магазин. Многие проживают круглогодично. Участок 9 соток, земли сельскохозяйственного назначения, назначение: для садоводства. Дом 24 м2 двух этажный. На первом этаже одна комната и небольшая кухня, одна комната на втором этаже. Дом каркасный, утеплен. Подходит для проживания с ранней весны до поздней осени (если поставить печку круглогодично). Коммуникации: электричество, вода скважина, спутниковое телевидение. Участок ровный, сухой. На участке есть летний дом, беседка, хозяйственное помещение, летний душ и туалет. Участок отмежеван. Один взрослый собственник.