Ярославское ш., 83 км от МКАД
Полесье-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 44,2 м², участок 5 сот., 1980 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 212 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈684 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈167 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈14,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11546
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Еремино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еремино с. | 30 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 684 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 61 012 / 100 671 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 657 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 524 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 391 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 167 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Витязь СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полесье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Ивашково-3 СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 850 000 | 18 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Перелески СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 59 524 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Напольское СНТ | 48 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Старово д. | 40 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Фотон СНТ | 50 м² | 6 сот. | 999 000 | 19 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Электрозаводец СНТ | 44,7 м² | 5,4 сот. | 4 500 000 | 100 671 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Старово д. | 50 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Дзержинец СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается семейная дача в СНТ Полесье-1 Сергиев-Посадского района. Двухкомнатный дом 1980 года постройки в отличном состоянии, обшит сайдингом и утеплен. Отопление печное-печь в отличном состоянии не разваливается работает исправно, на ней можно так же готовить еду. Фундамент из срубов, стоящих на кирпиче, срубы в отличном состоянии. В доме есть прохладный погреб для хранения овощей и консервации, так же есть беспрепятственный доступ на крышу, благодаря лестнице на чердак. С весны по позднюю осень функционирует летний водопровод,от него же вода заведена на кухню для готовки. Удобный подъезд к дому со стороны въезда в СНТ, так же на территории участка сделано парковочное место для автомобиля (далеко ехать не надо) От дороги дом закрыт деревьями и железным забором. На участке расположен сарай для хранения с пристроенной душевой (ранее работала, сейчас не работает). Адекватные соседи по участку, многие получали участки так же как и мы одними из первых. Членские взносы оплачиваются регулярно, какие-либо долги отсутствуют, без проблем готовы предоставить все справки от председателя СНТ. Продажа напрямую от собственника, все документы в порядке без каких-либо проблем. При желании купить и осмотра дома и участка, адекватный торг присутствует.