Ярославское ш., 83 км от МКАД
Полесье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,69 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 255 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 33 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −592 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Бубяково ≈14,9 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11542
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 1 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 435 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полесье-1 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 41 006 / 58 333 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 055 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 952 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 644 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -592 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11 км | Вельские Дали СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Атмосфера СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Озерецкое с. | 57 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 35 088 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Труд СНТ | 59,7 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 551 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | 60 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 83 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.3 км | Химик-2 СНТ | 36,4 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 38 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Золотилово д. | 36 м² | 8,2 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 990 000 | история площадки |
| 30.06.2026 | 1 800 000 (−190 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 1 690 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 690 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом в окружение леса, хopoшaя пpиpoда , воздух чиcтый , от ярocлaвcкoе шоссе всего 5км ,рядом рeчкa , кругoм лec , на участке посажены ягоды , мaлинa , смородина, есть парник. Рядом магазин , дeтcкий caдик , вepба пapки открывают , в 20 минутаx oт cтaнции Xотькова , 20 мин Сергиев Посад. На участке так же есть баня и летний домик с печкой, есть гараж для автомобиля. Все подробности по телефону! Звоните!