Ярославское ш., 83 км от МКАД
Григорово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 96 м², участок 24 сот., дерево, 2025 год.
Цена 1,96 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 68 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 1,5 млн → дом ≈458 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈1,67 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,73 млн / целевая ≈7,85 млн / пессимист. ≈6,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,5 млн ₽, маржа 50 %, ROI 100 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. пл. 83 км ≈10 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11540
Рейтинг 72/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 604 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 502 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Григорово д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Григорово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Язвицы д. | 22 сот. | 999 999 | 45 454 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Южная Поляна СНТ | 8 сот. | 490 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Выпуково с. | 21 сот. | 1 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Выпуково с. | 14 сот. | 1 290 000 | 92 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Выпуково с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Богородское пгт | 12 сот. | 2 900 000 | 241 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Богородское пгт | 31,7 сот. | 16 000 000 | 504 732 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Богородское пгт | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 80 852 / 150 000 |
| цена объекта | 1 960 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 666 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 727 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 291 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 854 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 982 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 496 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 100 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Богородское пгт | 96 м² | 12 сот. | 9 000 000 | 93 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Геронтьево д. | 100 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Игнатьево д. | 100 м² | 13 сот. | 8 300 000 | 83 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Птицевод-4 СНТ | 100 м² | 13 сот. | 8 300 000 | 83 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Красная Сторожка д. | 90 м² | 20 сот. | 13 500 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Иудино с. | 81,1 м² | 18 сот. | 4 250 000 | 52 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 108 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 78 704 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Трехселище д. | 100 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Игнатьево д. | 80 м² | 18,8 сот. | 3 999 000 | 49 988 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 109 м² | 12 сот. | 9 800 000 | 89 908 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 1 960 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 960 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Зарегистрированный жилой дом 83,7 кв. м(дом разобрали!!). Строю новый, по старым размерам. КН уч. 50:05:0100116:5 кад. ст-ть уч. - 1.618.795руб. КН дом 50:05:0100116:264 кад. ст-ть дом - 826.622руб. Залиты(10.08.25г.)армированные, бетонные сваи типа "Тисэ"(не винтовые!!) диаметром 20см(низ 35см),глубина от земли 1,7м,, далее обвязка брусом 200х150мм, далее каркасный дом из сухого, строганного леса. Цена будет увеличиваться пропорционально расходам. Сваи входят в ст-ть. Завезен пром товарный фургон ( бытовка) - в ст-ть не входит!! Свет 15кВт(3ф)- подключен!! Центральный водопровод!! (трава и сухостой скошенны и спилены). Тихая,уютная,не проездная деревня в 1км. от р.п. Богородское и 3км. от г.Краснозаводск.Добрые соседи со всех сторон. Перед домом через дорогу пруд с рыбой, так же небольшой выкопанный свой пруд в конце участка. Удивительное место как для ПМЖ, так и для дачи!!