Ярославское ш., 62 км от МКАД
Птицевод-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 10 м², участок 6 сот., дерево, 2015 год.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 746 тыс. → дом ≈554 тыс. ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 90 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈975 тыс. / целевая ≈878 тыс. / пессимист. ≈780 тыс. → от пессимистичной прибыль −425 тыс. ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Сергиев Посад ≈9,2 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11539
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 746 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 554 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Птицевод-3 СНТ | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Птицевод-3 СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шильцы д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шильцы д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шильцы-2 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шильцы-2 СНТ | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Черемуха СНТ | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виктория СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик СНТ | 25 сот. | 2 350 000 | 94 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 99 000 / 108 333 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 975 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 926 000 ₽ |
| продажа: целевая | 878 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 780 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -425 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.2 км | Химик СНТ | 10 м² | 6,2 сот. | 900 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | 10 м² | 7 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Дружба СНТ | 12 м² | 3,1 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537249. Предлагается к продаже дача на учаcтке 6 сот., расположенная в СНТ "Птицевод-3" близи деревни Шильцы Сергиево-Посадского городского округа Московской области. На участке расположено деревянное строение высотой в один этаж, размерами 2*3 м, с крытой верандой примыкающей к дому. Строение состоит из одной комнаты. Крыша строения двухскатная, покрыта профлистом. Строение не оформлено. Коммуникации: электричество 6 кВт, скважина с питьевой водой (глубина 32 м). Земельный участок ровный, правильной формы, площадью 6 соток, ухожен. Растут кустарники и декоративные деревья. Кадастровый номер участка - 50:05:0130439:69 (межевание проведено). Территория участка огорожена забором из сетки-рыбицы с трех сторон и с одной стороны из профильного листа, снабжена калиткой и въездными распашными воротами. Подъeзд к участку круглoгoдичный. В зимнее время производится систематическая уборка снега. Территория СНТ имеет наружное освещение. В непосредственной близости в близлежащих населенных пунктах например в д. Шильцы и д. Глинково, расположены продуктовые и хозяйственные магазины. СНТ "Птицевод-3" имеет удачное расположение и находится недалеко от автомобильной дороги, федеральной трассы М-8 "Холмогоры", что позволит новому собственнику беспрепятственно совершать туристические поездки к историческим и культурным местам не только Сергиево-Посадского района (Гремячий ключ, Торбеево озеро, Черниговский скит, Троице-Сергиева Лавра), но и к другим районам Московской области (Дмитров, Киржач, Орехово-Зуево), а также Владимирской, Яросласвкой, Тверской областей. В 5 минутах ходьбы расположена остановка общественного транспорта, до г. Сергиев Посад 10 минут, до ж/д и автовокзала г. Сергиев Посад на общественном транспорте 30 минут. Бeзопасность: прямая продажа: мы готовы к сделке! Наша компания состоит в Гильдии риэлторов Московской области. Мы предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости. Будем рады сотрудничеству! Мы за надёжность, прозрачность и тщательную проработку каждого этапа.