Ярославское ш., 82 км от МКАД
Химик СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 10 м², участок 6,2 сот., дерево.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 02.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 362 тыс. → дом ≈538 тыс. ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 50 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,14 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈913 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈48 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — нет.
До ст. пл. 83 км ≈6,4 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11538
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.7 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 362 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5,8 сот. | 700 000 | 120 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Химик СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химик СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5,4 сот. | 300 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 103 666 / 130 000 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 084 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 027 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 913 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 48 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.2 км | Птицевод-3 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 10 м² | 7 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15 км | Здравница СНТ | 10 м² | 7 сот. | 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Дружба СНТ | 12 м² | 3,1 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Маленький деревянный домик, переодеться или посидеть отдохнуть, 2 комнату, в одной диван и стол, во второй садовые принадлежности. Площадь участка по документам 6,2 сотки, по факту плюс ещё 3 сотки. Вода летняя, электричества нет, но возможность подключения есть, электрические столбы по границе участка. Участок находится в 10 минутах пешком от остановки. Сделано межевание, все документы в наличии. Кадастровый номер 50:05:0110216:635