Ярославское ш., 41 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот., 1980 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 27.06.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 53 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,08 млн / целевая ≈6,38 млн / пессимист. ≈5,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,06 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Калистово ≈5,2 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11534
Рейтинг 77/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 140 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 460 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 571 / 102 056 / 110 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 085 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 731 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 376 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 668 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 058 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Луч СНТ да: «с/у» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Свет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6,3 сот. | 3 750 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рассвет СНТ да: «санузле» + «евроремонт» | 68,1 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 102 056 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Один собственник, готовы к быстрой сделки ! "Продаётся дача в д. Голыгино (СергиевоПосадский г.о.), 40 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Участок 6 соток.На участке двухэтажный дом 75 м2 с верандой и летняя кухня: сразу два строения можно отдыхать семьёй и хранить инвентарь. Электричество подведено, вода летний кран на улице. Рядом карьеры с пляжами: летом можно купаться. Дом не оформлен в ЕГРН, готовы оформить по дачной амнистии до сделки либо предусмотреть скидку за отсутствие регистрации. Локация тихая, зелёная, подходит для отдыха с детьми. Возможен обоснованный торг при быстрой сделке".