Ярославское ш., 47 км от МКАД
Герасимиха д., Пушкинский гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 18.06.2024.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 586 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −756 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Костино ≈8,1 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11532
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 14 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 586 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 764 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Герасимиха д. | 14,2 сот. | 1 640 000 | 115 493 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Герасимиха д. | 7,5 сот. | 1 280 000 | 170 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Герасимиха д. | 22 сот. | 2 150 500 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Герасимиха д. | 17 сот. | 1 661 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Герасимиха д. | 8,3 сот. | 993 600 | 119 711 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Герасимиха д. | 33 сот. | 3 225 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яхрома-1 СТ | 25 сот. | 2 443 750 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Герасимиха д. | 26 сот. | 2 541 500 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Учитель СНТ | 45 сот. | 4 395 750 | 97 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Факел-3 СНТ | 23 сот. | 2 248 250 | 97 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 175 / 75 000 / 138 889 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 306 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -755 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Конструктор СТ | 37 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 41 892 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Северный Берег дп | 36 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Светлое СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шустово КП | 30 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лавровки пос. | 32,6 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 36 810 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Нерощино д. | 35,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 98 592 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Пузино д. | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Андрейково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 129 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Артемовские Дачи дп | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2024 | 1 750 000 | история площадки |
| 01.04.2025 | 1 850 000 (+100 000) | история площадки |
| 19.10.2025 | 1 950 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 400 000 (+450 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 91088581 Вашему вниманию предлагается двухэтажная дача 35 м2 на участке 6 соток в снт Яхрома-1, Пушкинский район, рядом с деревней Герасимиха. Дом каркасный, на ленточном фундаменте. На первом этаже: небольшая терраса, кухня 5м2, комната 12м2.