Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Дружба-7 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 8,1 сот.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 424 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цемгигант ≈3,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1153
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.6 |
| участок | 5 | 37 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 284 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 424 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 726 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малышево д. | 34 сот. | 2 500 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малышево д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малышево д. | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малышево д. | 20 сот. | 350 000 | 17 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малышево дп | 10,4 сот. | 530 000 | 50 962 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево дп | 9,3 сот. | 560 000 | 60 215 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малышево дп | 18 сот. | 550 000 | 30 556 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малышево дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 45 000 / 55 556 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 889 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 795 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 700 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 511 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 116 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | 40 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 107 500 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Заря СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Губастово д. | 40 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ратчино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Пески СНТ | 39 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 55 128 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Суханово СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 36 905 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Техноткань СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Химик-5А СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-7 СНТ | 45 м² | 6,6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Бакунино д. | 40 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся новая дача в ухоженном Снт "Дружба-7" с дружелюбными соседями и собственной детской площадкой. Участок ровный, сухой, площадью 8,13 соток. На территории уже есть теплицы, летний душ, туалет и зимняя утеплённая бытовка. Главное новый дом, в котором никто не жил, полностью готов к Вашему отдыху. Отдельный плюс: собственный выход в поле, откуда рукой подать до озера можно купаться и рыбачить. Код пользователя: 111479. Номер в базе: 12843333.