Ярославское ш., 46 км от МКАД
Колос СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 39,3 м², участок 6,6 сот., кирпич.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈635 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈786 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −886 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Семхоз ≈0,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11527
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 17.8 |
| торг | 5 | 70 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 24 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 635 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 194 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Колос СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 5,6 сот. | 4 000 000 | 714 286 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 4 900 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 12 400 000 | 826 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 15 сот. | 11 000 000 | 733 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 7 200 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10,2 сот. | 7 900 000 | 774 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 14,8 сот. | 8 000 000 | 540 541 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 42 сот. | 28 300 000 | 673 810 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 786 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 559 / 61 176 / 101 449 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 584 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 455 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 326 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 067 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -886 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | 44 м² | 7 сот. | 7 600 000 | 172 727 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Восход-9 СНТ | 37,7 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 53 050 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мирный СНТ | 34,8 м² | 3,8 сот. | 2 100 000 | 60 345 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 42,5 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 61 176 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 32 м² | 4,3 сот. | 3 100 000 | 96 875 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Дружба СНТ | 46,5 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 36 559 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Автомобилист-2 СТ | 45 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Восход-9 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 62 222 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Запрудный ЛПХ | 34,5 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 101 449 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Кристалл СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 690 000 (−60 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 550 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный кирпичный дом с ухоженным участком! Если вы хотите купить дом для комфортной жизни всей семьи, обратите внимание на этот замечательный вариант. Небольшой уютный двухэтажный кирпичный дом станет идеальным местом как для постоянного проживания, так и для загородного отдыха. Кирпичный дом отличается надежностью и долговечностью. Благодаря кирпичным стенам в доме всегда комфортный микроклимат: зимой сохраняется тепло, а летом приятная прохлада. Участок ухоженный, зеленый и благоустроенный. Здесь растут плодовые деревья, разбиты цветущие клумбы и дорожки. Это место, где приятно проводить время с семьей и друзьями. Дом расположен в районе с развитой инфраструктурой. В шаговой доступности находятся школа, детский сад, магазины и аптека, что делает проживание максимально удобным и комфортным. -Кирпичный дом. -Ухоженный участок. -Плодовые деревья и клумбы. -Развитая инфраструктура. -Школа и детский сад рядом. -Магазины и аптека в шаговой доступности. Отличное предложение для тех, кто ищет уютный дом с удобным расположением и готовым для жизни участком. Звоните прямо сейчас и записывайтесь на просмотр такие предложения долго не задерживаются!