Ярославское ш., 72 км от МКАД · земля с домом
Напольское д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 28 сот.
Дом по описанию: «На участке деревенский дом площадью 45 кв.м.»
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 57 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 2,27 млн → дом ≈325 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,38 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈391 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бубяково ≈7,7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11517
Рейтинг 44/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 11.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 275 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 325 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Напольское д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Напольское д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Напольское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Напольское д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Напольское СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хомяково с. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хомяково с. | 16 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хомяково с. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хомяково с. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хомяково с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 941 / 103 926 / 144 124 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 376 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 157 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 501 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 391 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Здравница СНТ | 42 м² | 14 сот. | 5 000 000 | 119 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Иудино с. | 44,2 м² | 18 сот. | 3 150 000 | 71 267 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Напольское д. | 51 м² | 28 сот. | 2 700 000 | 52 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Коврово д. | 46,7 м² | 22 сот. | 4 950 000 | 105 996 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Васильково д. | 41 м² | 20 сот. | 3 800 000 | 92 683 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Иудино с. | 48 м² | 16 сот. | 3 800 000 | 79 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Сватково д. | 45,1 м² | 18 сот. | 6 500 000 | 144 124 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Мишутино с. | 40 м² | 19,2 сот. | 9 700 000 | 242 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Сахарово д. | 43,3 м² | 40 сот. | 4 500 000 | 103 926 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | 45 м² | 18,2 сот. | 5 500 000 | 122 222 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок площадью 28 соток в д. Напольское Сepгиево-Пocaдскoго городского округа Московской области. Круглогодичный подъезд c отличной транспортной доступностью. В пяти минутах пешком сетевой магазин и автобусная остановка. До ж/д станции Сергиев Посад 20 минут на автобусе. На участке деревенский дом площадью 45 кв.м. кад 50:05:0020401:122. Категория земли: земли населенных пунктов, назначение, для ведения личного подсобного хозяйства, кад 50:05:0020401:17.