Ярославское ш., 73 км от МКАД
Бужаниново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., 1995 год.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 31.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 61 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 366 тыс. → дом ≈584 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 52 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,82 млн / целевая ≈5,24 млн / пессимист. ≈4,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,35 млн ₽, маржа 50 %, ROI 102 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Бужаниново ≈0,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11514
Рейтинг 80/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 5 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 366 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 584 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бужаниново с. | 14 сот. | 850 000 | 60 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бужаниново с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бужаниново с. | 8 сот. | 342 720 | 42 840 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бужаниново с. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бужаниново с. | 8,2 сот. | 863 360 | 105 288 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бужаниново с. | 8,2 сот. | 785 000 | 95 732 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бужаниново с. | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 111 / 70 370 / 74 074 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 821 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 530 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 239 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 657 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 349 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 102 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Мечта СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 90 м² | 5,5 сот. | 4 900 000 | 54 444 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Метролог СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 90 м² | 6,1 сот. | 4 690 000 | 52 111 | в продаже 03.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шубино х. да: «ванной» + «мебель» | 96 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 17 188 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дубининское д. да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Нива дп да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 72 840 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Гусево СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 70 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 08.04.2026 | 1 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 15.07.2026 | 950 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 12225974. Продается участок в живописном районе Бужаниново! Всего 83 км от Москвы, всего 20 минут пешком до станции Бужаниново, откуда прямиком легко добраться до Ярославского вокзала на электричке. Каждая поездка это маленькое приключение! На участке есть центральная скважина с питьевой водой и собственная скважина. Для семей с детьми предусмотрена уютная детская площадка. Удобства: туалет в доме и на улице. Также имеется недостроенный гараж, что открывает возможности для вашего будущего проекта. Не упустите шанс создать свой идеальный уголок для жизни и отдыха! Идеальное место для отдыха на выходные дни! Звоните и записывайтесь на просмотр! Участок 105, с/т "Яуза". Код пользователя: 185493