Ярославское ш., 75 км от МКАД
Приозерный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., дерево, 1980 год.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 68 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 568 тыс. → дом ≈732 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −255 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. пл. 83 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11511
Рейтинг 33/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 568 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 732 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 309 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рогачево д. | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 9 сот. | 849 000 | 94 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 15 сот. | 1 420 000 | 94 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 132 / 42 178 / 68 421 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 187 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 078 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 968 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -255 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 40 лет Октября СНТ | 54,3 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 42 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Поляна СТ | 55,9 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 67 979 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дубрава СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 31 132 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Свет СНТ | 57 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 57 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 57 м² | 7,8 сот. | 3 900 000 | 68 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дубининское-1 СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 31 132 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 850 000 | 37 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дубининское д. | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Энергия СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.06.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Внесен аванс до 10 августа. Уютная дача в обжитом СНТ в пешей доступности от ЖД станции 83 км. Дом деревянный с печью, террасой и мансардой. Новая металлическая крыша, перекрыли в 2025 году. Две отдельные комнаты на первом этаже и одна комната на втором этаже с выходом на балкон. Можно проживать мая по октябрь. На участке имеется хоз. блок с душем и туалетом, теплица. Участок 6 соток, ровный, расположен на тихой тупиковой улице, по фасаду новый забор из металлического штакетника. На участке растут плодовые и декоративные деревья и кустарники, много цветов. Хорошие соседи. Водоснабжение от центральной скважины с мая по сентябрь, установлен бойлер для нагрева воды. Электричество 5 кВт, можно увеличить до 15 кВт. Территория СНТ огорожена, на въезде установлен автоматический шлагбаум. Вокруг СНТ раскинулся лес с грибами и ягодами. На территории СНТ продаются фермерские продукты, работает магазин продовольственных и хоз. товаров. Рядом с въездом в СНТ находится автобусная остановка. 20 минут пешком до жд станции. В пяти минутах ходьбы расположено прекрасное озеро с обустроенным пляжем для купания и местами для рыбалки. Членские взносы - 16 000 руб. в год. Участок и дом оформлены в собственность. Один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Возможен торг.