Ярославское ш., 56 км от МКАД
Золотилово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 9 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 54 %
Земля ≈207 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,86 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 56 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,72 млн / целевая ≈8,74 млн / пессимист. ≈7,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈3 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хотьково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11508
Рейтинг 76/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 864 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 636 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 178 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восход СНТ | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гаврилково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильки ДНТ | 11,9 сот. | 1 500 000 | 126 050 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Золотилово-2 ДНТ | 13,8 сот. | 6 200 000 | 449 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Золотилово-2 ДНТ | 8,2 сот. | 3 660 000 | 446 341 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гаврилково д. | 15 сот. | 5 081 000 | 338 733 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гаврилково д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гаврилково д. | 13,3 сот. | 3 200 000 | 240 602 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Васильки ДНТ | 9 сот. | 2 480 000 | 275 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Васильки ДНТ | 12 сот. | 2 480 000 | 206 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 882 / 108 743 / 162 222 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 717 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 231 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 745 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 774 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 999 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Абрамцевские Дачи ТСН да: «санузел» + «отделкой» | 90 м² | 9 сот. | 9 600 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Старожелтиково д. да: «ванные» + «ламинат» | 90 м² | 9 сот. | 9 800 000 | 108 889 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ахтырка ДНТ да: «ванные» + «ламинат» | 88,4 м² | 9 сот. | 9 600 000 | 108 597 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Воронцово д. да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 9,3 сот. | 13 600 000 | 151 111 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 9,3 сот. | 14 600 000 | 162 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 9 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Бубяково д. да: «санузел» + «ремонтом» | 90 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Планета СНТ да: «санузел» + «тёплый пол» | 85 м² | 8,3 сот. | 4 750 000 | 55 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный дом, можно жить круглый год