Ярославское ш., 49 км от МКАД
Известинец СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 76 м², участок 10 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,59 млн; первая цена 1,59 млн ₽ от 23.01.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,13 млн → дом ≈369 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈159 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Сергиев Посад ≈8,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11505
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 131 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 369 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 855 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Известинец СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапово д. | 13,5 сот. | 1 900 000 | 140 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапово д. | 42 сот. | 7 990 000 | 190 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран-5 СНТ | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран-4 СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Птицевод-3 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 026 / 44 444 / 60 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 567 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 389 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 854 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 159 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Ветеран СНТ | 77,5 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 30 968 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ильинки СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Буран СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Яндова СНТ | 76 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 23 026 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ильинское с. | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Виктория СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ильинское с. | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Топорково СНТ | 77 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Загорье СНТ | 74,2 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 36 388 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Чарково СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.01.2026 | 1 590 000 | история площадки |
| 11.03.2026 | 1 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 1 299 000 (−191 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 150 000 (−149 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 500 000 (+350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок со стареньким, но крепким дачным домом (дом требует ремонта) крайний к лесу, только один сосед рядом, с двух других сторон лес и небольшая полянка. На участке есть сосна и ели очень красивые. Вода летняя. Место супер! Тишина и покой! Святые места. Огороженная территория Снт, видеонаблюдение, въезд через автоматические ворота по телефону. Рядом пруд. Пешком до деревни Шарапово с магазином и церковью. До г Сергиев Посад 20-25 мин на машине и до святых источников. Mежевание сделано. Свободная продажа, Один взрослый собственник. Показ в любое время.