Ярославское ш., 78 км от МКАД
Кентавр СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 06.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 358 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈27,8 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11501
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.1 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 800 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 358 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 642 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 356 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кентавр СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Приозерье-2 ТСН | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Приозерье-2 ТСН | 12 сот. | 375 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Приозерье-2 ТСН | 9,4 сот. | 350 000 | 37 234 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Приозерье-2 ТСН | 10,2 сот. | 275 000 | 26 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Приозерье-2 ТСН | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Яуза-2 СНТ | 9,1 сот. | 1 275 000 | 140 110 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 510 / 37 226 / 86 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 372 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 203 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 035 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 652 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Старт СНТ | 88,5 м² | 5,8 сот. | 2 390 000 | 27 006 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Яуза-2 СНТ | 100 м² | 12 сот. | 3 199 000 | 31 990 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Журавли КП | 100 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 62 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кентавр СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 55 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход СНТ | 68,3 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 72 474 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Приозерье-2 ТСН | 108 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 36 574 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Журавли КП | 75 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 34 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 37 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Константиново с. | 102 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 24 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный дом, можно жить круглый год.