Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Мир-6 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,3 сот., дерево, 2019 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 61 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 433 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 64 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,08 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль −28 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; септик; в описании: колодец.
До ст. Поселок Лесной ≈1,7 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №115
Рейтинг 11/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 433 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 846 / 68 500 / 83 333 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 084 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 880 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 676 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 267 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -28 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Галина СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 60 м² | 6,5 сот. | 4 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Яблонька СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6,3 сот. | 4 150 000 | 63 846 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лысцево с. да: «санузел» + «теплый пол» | 54 м² | 6 сот. | 3 699 000 | 68 500 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2247386. СНТ "Мир-6" Продаётся ухоженный участок 6,3 сотки с двухэтажным деревянным домом 2019 года постройки. ЧТО ВНУТРИ ДОМА 2 комнаты Кухня-столовая На втором этаже небольшая кладовка ЧТО ЕСТЬ НА УЧАСТКЕ Свет Вода (колодец) Септик Закрытая беседка Теплица Бытовка Туалет Подвал Детская площадка Душевая Мангальная площадка Парковка на 3 машины 2 калитки Плодовые деревья ОТДЕЛЬНЫЕ ПЛЮСЫ Дом 2019 года новый, не требует особых вложений Тихое место через забор только один сосед ДЛЯ КОГО ЭТОТ УЧАСТОК Для дачного отдыха беседка, мангал, детская площадка Для круглогодичного проживания свет, вода, септик, прописка Для тех, кто ценит тишину и уединение