Ярославское ш., 44 км от МКАД
Воря-3 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 84 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 11.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 59 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,87 млн → дом −220 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,29 млн / целевая ≈4,76 млн / пессимист. ≈4,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,15 млн ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путилово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11496
Рейтинг 80/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 75 % | 33.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 870 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −220 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 619 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 634 / 63 622 / 100 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 291 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 026 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 762 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 233 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 150 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Воря-2 СНТ | 90 м² | 7 сот. | 7 490 000 | 83 222 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Юбилейный СНТ | 82 м² | 6,2 сот. | 5 900 000 | 71 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ольховка-1 СТ | 78 м² | 6,6 сот. | 3 050 000 | 39 103 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 75 м² | 6 сот. | 6 930 000 | 92 400 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Изумрудный СНТ | 93 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 37 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Останкино д. | 85 м² | 4 сот. | 8 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Федоровское д. | 76 м² | 9 сот. | 5 950 000 | 78 289 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Озон-2 СНТ | 85 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 47 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Озон-2 СНТ | 85 м² | 7,4 сот. | 4 700 000 | 55 294 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Свет СНТ | 70 м² | 6,3 сот. | 3 750 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 950 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается загородный дом (дача) площадью 84 кв.м , расположенная на земельном участоке площадью 7 соток в СНТ Воря-3 в г. Красноармейск. Категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения садоводства. Участок ровный, правильной формы, сухой! СНТ охраняется. На участке имеется гараж . Дом требует небольшого ремонта, можно использовать как дачу. Заведено электричество. Право собственности более 3-х лет. взрослый собственник, не пенсионер, не ребенок, свободная продажа. Bcя инфраcтруктура рacполoжена в г. Кpaснoaрмейcк, пeшком мoжно дoйти минут зa 15. В СHT eсть мaгазин c тoваpaми пepвoй необxодимоcти (продукты, быт.xимия). Pядом pacпoложены р. Воря и хвойный лес. Тихие, интеллигентные соседи.