Ярославское ш., 64 км от МКАД
Мечта СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 69,2 м², участок 7,5 сот., 2017 год.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 988 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,91 млн / целевая ≈3,52 млн / пессимист. ≈3,13 млн → от пессимистичной прибыль −226 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈0,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11493
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 32 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 988 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 562 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 572 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мечта СНТ | 7,9 сот. | 730 000 | 92 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубяково д. | 8,4 сот. | 1 850 000 | 220 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 1 800 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 2 500 000 | 245 098 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мир СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубяково ТСН | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бубяково д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 184 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 792 / 58 246 / 72 829 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 907 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 712 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -225 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Первомайское СНТ | 70 м² | 7,5 сот. | 3 700 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Автомобилист СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Рассвет СНТ | 71,4 м² | 5,6 сот. | 5 200 000 | 72 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Фролово д. | 67,5 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Васильково СНТ | 74 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 33 784 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба СНТ | 66 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Фролово д. | 65,7 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 68 493 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Труд СНТ | 59,7 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 551 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Энергия СНТ | 65 м² | 6,2 сот. | 4 300 000 | 66 154 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Приозерный СНТ | 70,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 792 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
к вашему вниманию предлагается садовый дом на земельном участке, участок ухожен, имеет освещение, от снт летний водопровод, 2 теплицы, грядки на участке плодовые деревья и кустарники,дом состоит из двух комнат и просторной кухни-гостиной, в доме печное отопление, печь также может работать и от электричества, мощность электричества 15 кв.т.