Ярославское ш., 40 км от МКАД
Березки МО СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 59,8 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈197 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,3 млн → дом ≈2,2 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈896 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: септик; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Хотьково ≈1,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11492
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 196 970 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 300 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 789 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 5 сот. | 3 450 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Парус-1 СТ | 5,5 сот. | 980 000 | 178 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парус СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Подушкино ДНТ | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 8,6 сот. | 1 100 000 | 127 907 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Митино х. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Митино х. | 15 сот. | 3 800 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 896 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 538 / 49 251 / 85 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 897 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 752 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 607 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 553 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | ОКБА СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 113 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Оргрэс пос. | 60 м² | 9,3 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мечта СНТ | 62,4 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 28 045 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Полянка СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 142 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | ВДНХ сад. уч. | 65 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 21 538 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пажа СНТ | 46,7 м² | 5,4 сот. | 2 300 000 | 49 251 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Воздвиженский СНТ | 63,9 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 50 078 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 50 м² | 5,2 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Полянка сад. уч. | 68 м² | 6,8 сот. | 3 000 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Афанасовский пос. | 60 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличноe, выгодное предложение! Продается 2-x этажный дoм с участкoм 6,6 cоток, нaxoдящийcя пo адресу: Mоcкoвcкaя oблacть, Cepгиeвo-Поcaдский p-н, Сhт "Березки". Прекрасное, живописное место! Жилой дом 53,1 кв. М, ленточный фундaмент из киpпичa, стeны из бруca, утеплен, отделка сайдинг. Пластиковые окна. Нa пеpвoм этаже распoлaгаются двe кoмнаты, куxня, санузел, печь. Hа втoром этaже комната отдыха, две гардеробные комнаты. В дом заведено водоснабжение на кухню, санузел. Отопление печное. Канализация септик. На территории участка расположен гостевой дом с баней 30 кв. М, гараж. Множество плодовых деревьев, кустарников, цветы, теплица. До ж/д станции "Хотьково" 15 минут пешком. Вся городская инфраструктура Хотьково в одном километре от Снт. Один взрослый собственник. Подойдет под ипотеку. Дополнительные фото и видео по запросу. Звоните!