Ярославское ш., 72 км от МКАД
Махра д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 31,1 м², участок 28 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 26.03.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 28 сот. = 1,49 млн → дом ≈310 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈522 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −890 тыс. ₽, маржа −77 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. пл. 83 км ≈16,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11491
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 286 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 226 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 490 000 ₽ (28 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 310 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 968 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Махра д. | 17,4 сот. | 600 000 | 34 483 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Махра д. | 12 сот. | 788 000 | 65 667 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Махра д. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Махра д. | 12 сот. | 640 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Махра д. | 9 сот. | 490 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Махра д. | 23 сот. | 1 500 000 | 65 217 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Афанасово д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Селихово д. | 8,9 сот. | 1 300 000 | 146 067 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Селихово д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Селихово д. | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 522 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 39 474 / 161 765 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 452 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 379 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 307 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 162 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -890 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Запольское д. | 35 м² | 19 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Грачнево д. | 34 м² | 30 сот. | 5 500 000 | 161 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Несвитаево д. | 38 м² | 26 сот. | 1 500 000 | 39 474 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.03.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 08.07.2025 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снова в продаже | — → 1 800 000 |
Описание
Участок целиком (28 соток) в тихом, спокойном месте 50:05:0100124:112 можно разделить на 2 участка с отдельным подъездом и подводом коммуникаций к каждому. Участок шириной 15 м при отступах по 3 м от соседних границ ширина дома при строительстве должна быть не более 9 метров. На участке дом в 100 метрах от храма. Круглогодичный подъезд. В доме электричество 1 Фаза, 5 квт, водоснабжение централизованное, но участок не подключали. Также рядом есть колодец и пруд. Старый дом нормальный, фундамент целый, поменяна крыша полостью, включая стропильную часть и укрывной материал, можно сделать монсардный этаж. Сени требуют ремонта, т. К. Опираются на не связанный с домом фундамент. Печка нормальная не много промазать и покрасить/побелить. Двор (задняя пристроенная часть к дому) под снос на дрова. В 5 минутах ходьбы остановка общественного транспорта, в 5 км поселок Богородское. Автобус до жд вокзала в Сергиев Посаде ходит регулярно 4 раза напрямую и 4 раза через Богородское. В Богородском есть вся необходимая инфраструктура- 2 средние школы, 1 высшая школа, 2 детских сада, сетевые магазины, кинотеатр, детские и подростковые секции, бассейн, гребной канал и другое.