Ярославское ш., 58 км от МКАД
Торбеево-ВНИИ СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 48 м², участок 8 сот.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 21.08.2025.
Рейтинг 66/100 · уверенность 61 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 751 тыс. → дом ≈99 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈468 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Дубининское ≈3,3 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11489
Рейтинг 66/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 25.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 824 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 751 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 99 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Слободка д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 6 сот. | 715 000 | 119 167 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кругозор СНТ | 7,7 сот. | 385 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лада СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кругозор СНТ | 12,9 сот. | 2 400 000 | 186 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 51 096 / 63 830 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 563 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 435 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 307 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 467 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Зеленые Пруды СНТ | 47,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 192 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Березняки д. | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубрава СНТ | 46 м² | 5,9 сот. | 1 450 000 | 31 522 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-3 ТСН | 45 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дивный-2 ТСН | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лесная Поляна СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Бужаниново с. | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Птицевод-3 СНТ | 47 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 63 830 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Агрохимик СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2025 | 1 100 000 | история площадки |
| 01.09.2025 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 960 000 (−40 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 920 000 (−40 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 850 000 (−70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу(собственник). Участок 6 соток. На участке огромные ели, яблоня, участок не ровный, вода летняя, электричество в доме. Две комнаты жилые. Есть фундамент для второго дома. Тихое и спокойное место. Торг. Срочно.