Ярославское ш., 42 км от МКАД
Московская Горка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 504 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −758 тыс. ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. пл. 62 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11487
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 504 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 296 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Московская Горка СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Озерецкое с. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Озерецкое с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Озерецкое с. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кузьминки СНТ | 8,1 сот. | 999 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Озерецкое с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Солнечная Поляна СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Левково д. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 60 000 / 92 500 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 440 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 368 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 296 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 152 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -758 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Васьково д. | 24 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Светлое СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Нива-1 СТ | 26,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 57 252 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Восход СНТ | 22 м² | 6 сот. | 990 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Атмосфера СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 89 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Поляна СНТ | 24 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 208 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кузьминки СНТ | 30 м² | 8,1 сот. | 978 000 | 32 600 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Бубяково ТСН | 25 м² | 5,3 сот. | 500 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ярыгино СНТ | 19 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Вишенка СНТ | 25 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток с летним домиком (2 комнаты и веранда) 24 кв. М. Огорожен забором: у дороги профнастил, остальные стороны рабица. Участок правильной, прямоугольной формы. Дом, баня, свежий сарай, колодец, теплица. Электричество 15 квт, от колодца разведен летний водопровод. Доехать до дачи можно по Дмитровскому или Ярославскому ш. Дорога к Снт насыпная, приводится в порядок. Так же недалеко ж. Д. Платформа 62 км., автобусная остановка из г. Хотьково. В 100 м от участка озеро. Межевание проведено, дом зарегистрирован. Один собственник. Показ в выходные дни. Торг возможен. Услуги риелтора просьба не предлагать.