Ярославское ш., 40 км от МКАД
Росхмель СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 54 м², участок 10 сот.
Цена 2,75 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 15.07.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Земля ≈320 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 3,2 млн → дом −451 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −832 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Калистово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11483
Рейтинг 40/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 320 123 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 3 201 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −451 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 352 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Калистово-Сумерь СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ашукино дп | 8,9 сот. | 3 250 000 | 365 169 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ашукино дп | 20,1 сот. | 9 565 800 | 475 910 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ашукино дп | 9 сот. | 2 821 065 | 313 452 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ашукино дп | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рахманово с. | 14,7 сот. | 5 000 000 | 340 136 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маяк-1 СНТ | 10,6 сот. | 4 238 000 | 399 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ашукино дп | 20,1 сот. | 7 652 640 | 380 728 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Маяк-1 СНТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Василево д. | 6,2 сот. | 2 600 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 034 / 53 704 / 113 309 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 108 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 953 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 797 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 486 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -831 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Отдых СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 296 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ашукино дп | 55 м² | 5,5 сот. | 4 299 999 | 78 182 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ашукино дп | 55 м² | 5 сот. | 4 299 999 | 78 182 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Строитель СНТ | 53,2 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 752 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Голыгино д. | 55 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 32 727 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сумерь-1 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 91 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Машиностроитель-2 СНТ | 54 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 51 852 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Родничок СНТ | 54 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Софрино рп | 55,6 м² | 7,5 сот. | 6 300 000 | 113 309 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ашукино дп | 58 м² | 10,5 сот. | 1 800 000 | 31 034 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 06.08.2026 | 2 750 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в СНТ Калистово, Росхмель дом 54 кВ двух этажный в доме проживали круглогодично, 3 комнаты, погреб, терраса. Участок по документам 6 соток по факту 30 соток, это последний участок в снт со своим выходим на речку. СНТ охраняется автоматические ворота только для собственников. Оперативный показ. Помощь в ипотеки Звоните.